Какие моменты договора аренды офиса требуют особого внимания?

Поиск подходящего помещения для офиса – это то, с чего, собственно, все и начинается. Причем столкнуться с такой необходимостью можно как на старте бизнеса, так и в случае его расширения (открытие филиалов, принятие на работу новых сотрудников и т.д.).

При заключении договора аренды офиса необходимо обратить внимание на целый ряд важных моментов. Про них мы и поговорим далее.

Изучите предмет договора

При составлении договора обязательно прописывается адрес, а также кадастровый номер (либо номера) помещений, которые берутся в аренду. В качестве приложения должен иметься поэтажный план, где четко выделены арендуемые блоки.

Помимо этого в договоре должны быть приведены правоустанавливающие документы, которые являются основанием для сдачи офиса в аренду как собственником, так и представителем его интересов. В качестве такого документа может выступать договор купли-продажи офисного помещения, всего здания либо акт приемки в эксплуатацию объекта в момент завершения строительства.

Кстати, необходимые сведения о собственнике, а также зарегистрированных ограничениях и обременениях объекта тоже можно получить. Для этого необходимо сделать запрос в Росреестр на выписку из ЕГРН.

Подтвердите юридический адрес

Вопрос с юридическим адресом критичен для многих арендаторов. Подтвердить его можно, предоставив налоговой службе договор аренды.

Вместе с тем в некоторых ситуациях дополнительно может потребоваться письмо-согласие от собственника. Поскольку такая вероятность есть, разумно заранее запросить и этот документ, чтобы впоследствии не тратить драгоценное время, силы и прочие ресурсы впустую.

Уточните арендную ставку и принципы ее индексации

Следует четко понимать, каким образом формируется арендная ставка: какая ее часть постоянна, а также есть ли переменная. Как правило, в роли переменной выступают платежи за коммунальные услуги. Также бывает, что операционные расходы считаются отдельно.

Словом, про то, что именно входит в операционные расходы, разузнать нужно обязательно. Это требуется для того, чтобы впоследствии не удивляться, почему, к примеру, картину вам повесили бесплатно, а вот за замену лампочки или дверной ручки выставили отдельный счет.

Кроме этого уделяйте пристальное внимание пункту, касающемуся индексации арендной ставки. Размер индексации вполне может быть фиксированным. Это значит, что происходит прогнозируемое ежегодное повышение на определённый процент. Чаще всего он находится в пределах 4-5%.

Ознакомьтесь с локальными правилами

Далеко не редкая практика, когда в договорах имеется привязка к локальным правилам, действующим на территории конкретного бизнес-центра. Естественно, они тоже могут быть указаны в приложении к договору аренды. Однако вследствие того, что собственник имеет право вносить в них изменения без какого-либо согласования с арендаторами, в договоре часто содержится просто ссылка на место и способ, каким можно ознакомиться с актуальной редакцией этих самых правил. Обращать на это внимание следует для того, чтобы по незнанию не попасть на штрафы.

Узнайте про обеспечительный платёж

Под обеспечительным платежом понимается сумма, которую арендатор передает арендодателю качестве гарантии выполнения принятых на себя обязательств по договору аренды. Чаще всего размер обеспечительного платежа равновелик арендной плате за один месяц.

В частных случаях, также прописываемых в договоре, обеспечительный платеж может пойти на погашение задолженности по арендной плате либо возмещение убытков, виновником которых стал арендатор. Если же каких-либо нарушений со стороны арендатора зафиксировано не было, по истечении срока аренды внесенный ранее платеж ему полностью возвращается.

Также распространена практика, когда обеспечительный платеж вносится в счет оплаты за последний месяц аренды. Кроме этого следует учитывать, что в случае с долгосрочным договором и указанной в нем индексацией ставки обеспечительный платеж обычно тоже индексируется.

Не удивляйтесь пункту про форс-мажор

Согласно действующим требованиям безопасности у арендодателя при форс-мажорных обстоятельствах должен иметься беспрепятственный доступ на объект, включая сданные в аренду помещения. Это значит, что в случае пожара, потопа, угрозы безопасности арендаторов собственник должен иметь возможность попасть в офис без каких-либо разрешений и согласований со стороны арендатора.

Выясните все нюансы касательно расторжения договора

Ознакомление с условиями расторжения договора не следует откладывать на потом. Более того, изучить их следует в числе первых. Это позволит контролировать ситуацию в перспективе и заранее для себя понять, стоит ли вообще заключать договор аренды конкретно с этим бизнес-центром.

В случае с краткосрочными договорами аренды, срок действия которых составляет менее года, нередкой практикой являются штрафные санкции для арендатора, если тот захочет досрочное расторжение. Что касается договоров долгосрочных и заключаемых на неопределённый срок, то здесь все иначе: чтобы выйти из договорных обязательств без каких-либо санкций, арендатор должен уведомить собственника (арендодателя) заранее.

А что, если в договоре вообще не прописано, что арендатор имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке? Тогда сделать это можно по согласию сторон или, в крайнем случае, через суд.

Говоря в целом, при заключении договора аренды офиса действуют те же принципы, что и везде. Обязательно читайте договор, что называется, «от и до». Внимательно. Лучше даже не один раз. А если какие-то пункты вам непонятны или что-то важное для вас вообще не указано, тогда обязательно обсудите это с арендодателем, внеся все необходимые уточнения в договор еще до момента его подписания.