Что лучше: купить офис или взять в аренду?

Нередко перед руководством многих организаций встает вопрос: покупать офисные помещения или арендовать? Чтобы принять грамотное решение, необходимо взвесить все плюсы и минусы обоих вариантов, а затем соотнести полученные результаты с индивидуальными потребностями и возможностями. Вот и весь секрет!

Плюсы и минусы аренды офиса

Сначала рассмотрим объективные достоинства, коих существует немало:

• Отсутствие необходимости изымания из оборота достаточно большой суммы денежных средств. Данный аргумент по факту является не просто важным, но и решающим для руководства даже крупных компаний. Ведь при любом раскладе необходимость в вытаскивании этих средств из бюджета с последующим «замораживанием» в недвижимости будет обязательно иметь место. Даже если вероятность получения огромной прибыли, которая многократно перекроет арендную плату, достаточно высока, с психологической точки зрения потратить сразу столь солидную сумму зачастую оказывается крайне сложно.
• Мобильность. При возникновении необходимости сменить место дислокации фирмы упаковать вещи (бумаги, компьютеры, мебель и т.д.) и переехать в другой офис можно довольно быстро: буквально на следующий день. Такая возможность является особо важной для компаний, которые только начинают работать в определенной рыночной нише, а потому еще не совсем понимают, какой конкретно район подойдет для выбранного направления деятельности наилучшим образом.
• Изменение площади. Когда у фирмы появляется потребность в расширении или, напротив, сужении, в арендных помещениях выполнить такую насущную задачу, как правило, бывает намного проще. В первом случае можно снять дополнительные территории, а во втором – отказаться от части занимаемых кабинетов. Вопрос на этом в целом можно считать решеным. Останутся только мелкие нюансы. Совершенно другое дело, когда офис свой собственный. Если определенные площади пустуют, можно, конечно, поискать арендаторов. Однако, пускать на свою территорию чужаков готовы далеко не все хозяева, особенно владеющие отдельным зданием целиком. Когда кабинеты становятся, наоборот, слишком тесными для заметно разросшегося штата сотрудников, тоже не совсем понятно, что делать дальше: то ли покупать дополнительные помещения, то ли арендовать их где-нибудь неподалеку, то ли вообще продать имеющийся офис, чтобы, добавив к вырученной сумме дополнительные средства, приобрести что-то попросторнее.
• Отсутствие расходов на содержание. Помещение, взятое в аренду, не будет висеть на балансе, а также требовать дополнительных расходов на содержание (уплата налога на недвижимость, проведение ремонта, а также модернизация на случай, если грядет строгая проверка со стороны уполномоченных органов надзора),
• Легкость прогнозирования бюджетных затрат. Все имеющие место траты являются абсолютно прозрачными и совершенно понятными. Сумма арендной платы, которая прописана в заключенном договоре, хоть и меняется, но не чаще одного раза в год. Подобная ясность позволяет легко планировать арендные расходы, которые закладываются в бюджет. Что касается собственного офиса, то здесь трудно прогнозируемых издержек существует масса, в том числе совершенно непредвиденных.

Теперь о минусах, которые аренда офисных помещений тоже, естественно, имеет.

• Безвозвратность инвестиций. Очевидно, что собственный офис при необходимости можно продать, вследствие чего вложенные деньги гарантированно вернутся. А вот с арендованными помещениями картина совершенно иная: всё, что уплачено арендодателю, уходит безвозвратно.
• Обязательность согласования любых изменений. Под последними может пониматься не только глобальная перепланировка, но и локальная перестановка. При этом даже если всё согласовано, хозяин помещений зачастую не обязан как-то участвовать в этом финансово и проводить какие-либо перерасчеты в случае, если фирма-арендатор решит вдруг съехать. Типичный жизненный пример: вы поменяли старые оконные рамы на пластиковые, чтобы офис смотрелся более опрятно и современно. Однако, в договоре вполне может быть сказано, что все проведённые улучшения остаются в собственности арендодателя и никоим образом арендатору не компенсируются. Проще говоря, считайте это великодушным подарком хозяину снимаемой вами недвижимости.
• Возрастание арендной платы. Индексацию, а также вероятность роста финансовых аппетитов арендодателя никто не отменял. Следовательно, увеличения расходов на аренду не миновать.
• Отсутствие стабильности. Если арендодателю перехочется сдавать офис, вы будете вынуждены съехать с насиженного места и вновь тратить драгоценное время на поиски офисных помещений. Данное обстоятельство является особо критичным для организаций, деятельность которых в значительной степени зависит от местоположения (например, близости к налоговой службе, судебным органам или иным учреждениям, а также транспортной доступности). Кроме того подобная зависимость может диктоваться принципом так называемого «сарафанного радио», когда клиенты целенаправленно следуют в хорошо известное раскрученное место.

Резюмируем: наиболее часто аренду офиса предпочитают представители малого и среднего бизнеса. Во-первых, это в финансовом отношении не столь обременительно, как покупка, а, во-вторых, если начатое дело не пойдет, решать, что делать с офисными помещениями, не придется. Тут все просто: упаковал собственные вещи, сдал ключ арендодателю – и всё! Далее можно начинать дело с чистого листа.

Плюсы и минусы покупки офиса

Приобретение офиса в собственность открывает существенные возможности и перспективы.

• Сам себе хозяин. В собственном офисе можно реализовывать практически любые проекты по обустройству: начиная от покраски стен в понравившийся оттенок и заканчивая оборудованием площадки для мини-гольфа или спортзала. Главное здесь – это создание максимально комфортных рабочих условий, благодаря которым сотрудники будут демонстрировать высокую эффективность труда, а также отсутствие моментов, к которым могли бы придраться представители контролирующих органов в случае внезапно нагрянувшей проверки.
• Наличие ликвидного актива. Если возникнет соответствующая необходимость, офис можно продать, вернув тем самым вложенные в него инвестиции. При особо благоприятной ситуации на рынке коммерческой недвижимости вырученная в результате продажи сумма денежных средств может значительно превысить ту, что была ранее потрачена.
• Стабильность. Источником любых изменений являетесь вы и только вы! Изменившиеся планы арендодателя в данном случае вам, разумеется, не помеха. Просто потому, что нет иного хозяина, кроме вас.
• Доступность крупных кредитов. На реализацию многих проектов и покрытие связанных с этим издержек многие организации берут кредит на достаточно солидные суммы. По вполне объективным причинам банковские организации намного охотнее кредитуют те фирмы, которым есть, что заложить. К тому же недвижимость является одним из самых надежных гарантов.
• Финансовая выгода. В долгосрочной перспективе приобретение офиса в собственность зачастую оказывается намного выгоднее, нежели вариант с арендой. Как правило, приобретение офисных помещений окупает себя в течение нескольких лет, после чего наступает этап получения чистой прибыли при сохранении ликвидного актива.
• Формирование солидной репутации. Благоприятный имидж компании формируется на базе множества факторов. Одним из ключевых является наличие собственного просторного офиса, обустроенного согласно всем актуальным тенденциям. Согласитесь, что строительная организация, персонал которой ютится в двух съемных комнатах, вызовет у потенциального клиента, как минимум, чувство настороженности.

Что ж, по сложившейся традиции добавляем в бочку мёда пару-тройку ложек дёгтя. Какие могут быть недостатки приобретения офиса в собственность?

• Существенные текущие расходы. Коммерческой недвижимостью мало обладать. Её нужно содержать, на что порой уходят значительные суммы денег. Уплата налогов, проведение ремонта текущего и капитального характера, внеплановые расходы на ликвидацию аварийных ситуаций – все это ложится на плечи хозяина помещений, вследствие чего образовавшаяся в бюджете брешь может приобрести существенные размеры. При этом покупка собственного офиса – это, условно говоря, «не две копейки», а вполне внушительный капитал, который где-то нужно раздобыть (например, «выдернуть» из оборота предприятия). Как показывает практика, на подобный шаг как по объективным, так и по субъективным причинам готово пойти руководство далеко не всех компаний, включая достаточно крупные.
• Неповоротливость. Просто собрать вещи и перебраться в другой офис в данном случае вряд ли получится. Для собственника этот процесс в превалирующем большинстве случаев является достаточно долгим, сложным, а в определенном смысле даже мучительным. Хозяину точно придется решать вопрос о том, что делать с уже имеющимися на балансе помещениями: продать, сдать в аренду либо законсервировать. Нередко бывает так, что решившая переехать фирма в итоге так и остается на старом месте, поскольку связанные с этим хлопоты оказываются намного значительнее по сравнению с теми неудобствами, которые испытываются на текущий момент.
• Нестабильность рынка недвижимости. Если продавать офис в неблагоприятный период, когда цены на коммерческую недвижимость обрушились, убытки окажутся колоссальными. При этом далеко не все компании могут позволить себе «заморозить» такой обесценившийся актив до лучших времен, когда цены вновь уверенно поползут вверх.

В качестве резюме следует сказать, что к покупке офиса в большинстве случаев склоняются крупные организации, фактические обороты которых настолько велики, что позволяют практически безболезненно изъять из оборота требуемые солидные денежные суммы. Во всех остальных ситуациях подобное приобретение является, как правило, довольно проблематичным. Следовательно, делать такие крупные капиталовложения есть смысл лишь тогда, когда имеется стопроцентная уверенность в целесообразности покупки конкретной недвижимости в конкретном месте и на конкретных предлагаемых условиях.